Dieser Beitrag bezieht sich auf die revidierte Schweizer GwG-Rechtslage, die am 1. Oktober 2026 in Kraft tritt. Dazu gehören insbesondere neue Sorgfaltspflichten für bestimmte Beraterinnen und Berater sowie das neue Transparenzregister für wirtschaftlich berechtigte Personen. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten des revidierten Geldwäschereigesetzes und des neuen Transparenzgesetzes auf den 1. Oktober 2026 festgelegt.
Die nachfolgenden Ausführungen dienen der Orientierung und ersetzen keine Einzelfallprüfung. Gerade bei Immobilientransaktionen, Share Deals, ausländischen Gesellschaften, PEP-Bezug oder unklarer Mittelherkunft sollte die konkrete Anwendung anhand der finalen Gesetzes- und Verordnungsfassung geprüft werden.
Immobilien gehören weltweit zu den beliebtesten Instrumenten für Geldwäscherei. Hohe Transaktionsvolumen, komplexe Eigentumsstrukturen und ein Markt, auf dem sich Vermögenswerte diskret verschieben lassen, schaffen ideale Bedingungen für Personen, die illegal erworbenes Geld in scheinbar sauberes Kapital umwandeln wollen.
Die internationale Standardsetzerin FATF hat der Schweiz in früheren Länderberichten wiederholt eine Lücke attestiert: Beratungsberufe, die an Immobilientransaktionen oder anderen risikobehafteten Rechtsgeschäften mitwirken, waren bislang nicht in gleicher Weise erfasst wie klassische Finanzintermediäre.
Die Bank, die den Kaufpreis abwickelt, hatte Sorgfaltspflichten. Der Makler, der den Deal eingefädelt hat, der Treuhänder, der die Struktur begleitet, oder die beratende Person im Hintergrund fielen dagegen je nach Rolle nicht zwingend unter eigene AML-Pflichten.
Genau diese Lücke adressiert die Revision. Das neue Recht erweitert den Geltungsbereich des GwG unter anderem auf bestimmte Beratungsleistungen, etwa im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen oder bei der Gründung und Strukturierung juristischer Personen.
Die GwG-Revision bringt im Immobilienbereich einen Paradigmenwechsel.
Bisher stand vor allem im Fokus, wer Gelder entgegennimmt, verwahrt, anlegt oder überträgt. Neu rücken auch Personen und Unternehmen in den Blick, die an bestimmten risikobehafteten Transaktionen berufsmässig mitwirken – selbst dann, wenn sie selbst keine Zahlung abwickeln.
Die zentrale Frage lautet deshalb nicht mehr nur: Bewege ich Geld? Sondern: Wirke ich an einer risikobehafteten Immobilientransaktion mit?
Betroffen sein können insbesondere Makler, Treuhänder, Notare, Anwältinnen, Steuerberater, Unternehmensdienstleister und andere transaktionsnah Beratende. Entscheidend ist nicht die Berufsbezeichnung, sondern die konkrete Rolle im Geschäft.
Wer erfasst ist, muss insbesondere Kunden und wirtschaftlich Berechtigte identifizieren, Zweck und Hintergrund des Geschäfts verstehen, Risiken beurteilen, Verdachtsfälle erkennen, interne Zuständigkeiten schaffen, Mitarbeitende schulen und die Prüfung nachvollziehbar dokumentieren.
Besonders relevant wird das bei Immobiliengeschäften mit hohem Transaktionswert, Share Deals, Sitzgesellschaften, ausländischen Strukturen, unklarem UBO, PEP-Bezug, ungewöhnlicher Mittelherkunft oder auffälligem Zeitdruck.
Bis heute folgt das schweizerische AML-Recht im Kern einer vertrauten Logik: Das GwG erfasst, wer fremde Vermögenswerte annimmt, verwahrt, anlegt oder überträgt. Im Zentrum stehen klassische Finanzintermediäre – also etwa Banken, Vermögensverwalter, Versicherungen oder Treuhänder mit entsprechender Vermögensverwaltungstätigkeit.
Wer dagegen „nur“ beriet, ohne selbst Zahlungsströme zu kontrollieren, stand in vielen Fällen ausserhalb des GwG.
Die Revision verändert genau diesen Punkt.
Neu entsteht eine eigene Pflichtenkategorie für Beraterinnen und Berater. Erfasst werden Personen und Unternehmen, die berufsmässig für Dritte bei bestimmten risikobehafteten Vorgängen mitwirken – auch ohne eine einzige Zahlung selbst abzuwickeln.
Die entscheidende Frage lautet also nicht mehr nur:
Habe ich Gelder angefasst? Sondern: War meine Tätigkeit kausal dafür, dass ein risikobehaftetes Geschäft vorbereitet, strukturiert oder durchgeführt wurde? Das ist der Kern des Paradigmenwechsels.
Die GwG-Revision verschiebt den Fokus: Bisher standen vor allem Finanzintermediäre im Zentrum, die Geld bewegen. Neu geraten auch transaktionsnah Beratende in den Blick, wenn ihre Mitwirkung für ein Immobiliengeschäft kausal ist.
Das Prinzip der kausalen Mitwirkung
Massgeblich ist künftig nicht allein, ob jemand Geld entgegennimmt oder weiterleitet. Entscheidend ist, ob die eigene Tätigkeit zum Zustandekommen einer erfassten Immobilientransaktion beiträgt.
Damit wird nicht die Berufsbezeichnung entscheidend, sondern die konkrete Tätigkeit.
Ein Makler kann erfasst sein, wenn er den Abschluss vermittelt. Eine Treuhänderin kann erfasst sein, wenn sie eine Struktur vorbereitet oder den Erwerb organisatorisch begleitet. Ein Notar kann ausserhalb bleiben, wenn er ausschliesslich beurkundet – aber in den Anwendungsbereich rutschen, wenn er transaktionsnah berät.
Für die Praxis bedeutet das: Die erste Compliance-Frage muss künftig ganz am Anfang eines Mandats gestellt werden.
Ist dieses Geschäft GwG-relevant – und wenn ja, in welcher Rolle wirken wir mit?
Beraterpflichten entstehen im Immobilienkontext insbesondere dann, wenn jemand berufsmässig an risikobehafteten Rechtsvorgängen mitwirkt.
Dazu zählen vor allem:
Kauf und Verkauf von Grundstücken
wirtschaftlich gleichgestellte Geschäfte, etwa entgeltliche Baurechte oder Nutzniessungen
Übertragung von Beteiligungsrechten an immobilienbesitzenden Gesellschaften
Geschäfte über nicht-operative Gesellschaften im Zusammenhang mit Immobilien
Strukturierungs- oder Transaktionsberatung rund um solche Vorgänge
Besonders relevant sind Share Deals. Wer Anteile an einer Gesellschaft überträgt, die ihrerseits eine Liegenschaft hält, überträgt wirtschaftlich betrachtet häufig die Kontrolle über die Immobilie – ohne dass zwingend ein klassischer Grundstückkauf im Vordergrund steht.
Gerade solche Konstruktionen sind im Geldwäschereikontext sensibel, weil Eigentums- und Kontrollverhältnisse weniger offensichtlich sein können.
Nicht jede Immobilientransaktion löst automatisch Beraterpflichten aus. Das Gesetz sieht Ausnahmen vor, um das normale Alltagsgeschäft nicht unnötig zu überfrachten.
Besonders wichtig ist die 5-Millionen-Franken-Schwelle.
Liegt der Transaktionswert unter CHF 5 Millionen und wird der Kaufpreis vollständig über eine beaufsichtigte Bank oder einen anderen zugelassenen Finanzintermediär abgewickelt, kann die Berater-Sorgfaltspflicht entfallen. Beide Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein.
Weitere wichtige Ausnahmen betreffen insbesondere:
selbstbewohnte Wohnliegenschaften
familienrechtliche oder erbrechtliche Übertragungen
Schenkungen zwischen nahestehenden Personen
reine Beurkundung ohne zusätzliche Beratung
In der Praxis reicht es deshalb nicht, pauschal zu fragen: „Immobiliengeschäft – ja oder nein?“ Entscheidend ist die Triage: Fällt das Geschäft unter eine Ausnahme – oder liegt eine GwG-pflichtige Mitwirkung vor?
Die erste Weichenstellung entscheidet: Unter bestimmten Voraussetzungen greift eine Ausnahme. Bei Share Deals, Sitzgesellschaften oder transaktionsnaher Beratung kann dagegen eine GwG-Pflicht entstehen.
Gleichzeitig mit der GwG-Revision tritt das neue Transparenzgesetz in Kraft. Es schafft ein zentrales Bundesregister der wirtschaftlich Berechtigten. Das Transparenzregister soll Behörden einen schnelleren und zuverlässigeren Zugang zu Informationen darüber ermöglichen, wer eine Rechtseinheit tatsächlich kontrolliert.
Für Immobilienakteure ist das Register aus zwei Gründen relevant.
Erstens wird es zu einer wichtigen Quelle für die Identifikation wirtschaftlich Berechtigter.
Zweitens kann es Widersprüche sichtbar machen. Ein Registereintrag kann von eigenen Erkenntnissen, Kundenerklärungen oder anderen Quellen abweichen. Solche Abweichungen dürfen nicht einfach übergangen werden.
Wichtig ist deshalb: Das Transparenzregister ist eine Arbeitshilfe. Es ist keine Befreiung von der eigenen Prüfung.
Wer sich blind auf den Registereintrag verlässt, verkennt die Funktion des Registers. Prüfungstauglich ist nicht der blosse Abruf, sondern die dokumentierte Plausibilisierung:
Was wurde abgefragt?
Was ergab der Abgleich?
Gab es Abweichungen?
Wie wurden sie behandelt?
Wurde eine Meldung von Unterschieden geprüft?
Was bedeutet "wirtschaftlich berechtigt"?
Als wirtschaftlich berechtigte Person (UBO – Ultimate Beneficial Owner) gilt, wer am Ende einer Eigentümerkette die tatsächliche Kontrolle über ein Unternehmen ausübt – typischerweise, wer mehr als 25% der Stimmrechte oder des Kapitals hält.
In einfachen Fällen ist das schnell geklärt. In komplexen Strukturen wird es anspruchsvoll.
Gerade bei Zwischengesellschaften, Sitzgesellschaften, Trusts, Stiftungen, ausländischen Holdingstrukturen oder Nominee-Konstellationen reicht ein einzelner Registerauszug oft nicht aus. Es braucht eine nachvollziehbare Kontrolllogik bis zur natürlichen Person.
Für Beraterinnen und Berater im Immobilienbereich heisst das: Die UBO-Prüfung wird nicht erst dann relevant, wenn Geld bewegt wird. Sie wird relevant, sobald man an einer erfassten Transaktion kausal mitwirkt.
Die neuen Pflichten lassen sich in fünf operative Blöcke zusammenfassen. Sie sind bewusst risikobasiert ausgestaltet, aber sie sind verbindlich und prüfbar.
Vor der Annahme eines pflichtigen Mandats muss klar sein, wer der Kunde ist und wer wirtschaftlich dahintersteht.
Bei natürlichen Personen geht es um Identität und Plausibilität. Bei juristischen Personen geht es zusätzlich um Kontrolle: Wer hält die Gesellschaft direkt oder indirekt? Gibt es Zwischengesellschaften? Gibt es eine Sitzgesellschaft? Wer ist am Ende die natürliche Person, die Kontrolle ausübt?
Ein Handelsregisterauszug ist ein Anfang. Er ist aber selten die ganze Antwort.
Beraterinnen und Berater müssen verstehen, worum es im Geschäft geht und welchem Zweck ihre Dienstleistung dient.
Warum wird die Immobilie gekauft? Weshalb wird diese Struktur gewählt? Warum erfolgt der Erwerb über eine Gesellschaft? Passt das Geschäft zum Kundenprofil? Gibt es wirtschaftliche Gründe – oder wirkt die Struktur künstlich?
Gerade bei komplexen Immobilienstrukturen ist diese Begründung zentral. Sie zeigt, ob der Berater den Vorgang verstanden oder nur Unterlagen abgelegt hat.
Der Prüfaufwand muss zum Risiko passen.
Ein Standardkauf zwischen klar identifizierten Parteien mit Bankabwicklung und plausibler Eigennutzung braucht eine andere Tiefe als eine Transaktion mit Offshore-Holding, unklarem UBO, erhöhtem Kaufpreis und PEP-Bezug.
Typische Risikosignale im Immobilienkontext sind:
Bei begründetem Verdacht auf Geldwäscherei muss eine Meldung an die MROS geprüft und – wenn die Voraussetzungen erfüllt sind – erstattet werden.
Das gilt auch dann, wenn das Mandat abgebrochen wird.
Der Abbruch eines Mandats löst das Problem nicht automatisch. Im Gegenteil: Wenn der Abbruch gerade wegen Verdachtsmomenten erfolgt, kann die Meldepflicht besonders naheliegen.
Die neuen Pflichten sind keine reine Einzelfallfrage. Unternehmen, die unter das GwG fallen, brauchen interne Strukturen.
Dazu gehören klare Zuständigkeiten, dokumentierte Mandatsannahmeprozesse, Risikokriterien, Eskalationswege, Schulungen, Aufbewahrung und ein Prozess für Verdachtsfälle.
Das ist keine Bankfrage mehr. Es wird zur Organisationsfrage für alle, die im Immobiliensegment transaktionsnah beraten.
Das Tipping-off-Verbot – Die heikelste Pflicht in der Praxis
Sobald eine Verdachtsmeldung erstattet wurde oder ernsthaft geprüft wird, dürfen Kunden oder Dritte nicht darüber informiert werden. Wer den Kunden warnt, kann sich strafbar machen.
Das ist in der Praxis besonders heikel, weil Immobiliengeschäfte viele Beteiligte haben: Käufer, Verkäufer, Makler, Notar, Bank, Treuhänder, Anwälte und manchmal weitere Berater. Wenn ein Mandat abgebrochen wird, entsteht sofort Erklärungsdruck.
Genau dann gilt: nicht improvisieren. Es braucht einen klaren internen Prozess, wer kommuniziert, was gesagt werden darf und was nicht. Eine unbedachte Formulierung wie „Wir haben Compliance-Bedenken“ kann bereits problematisch sein, wenn dadurch eine Verdachtsmeldung oder deren Prüfung erkennbar wird.
Die Regel lautet: Dokumentieren. Eskalieren. Schweigen.
Wer unter das Berater-Regime fällt, muss sich einer anerkannten Selbstregulierungsorganisation (SRO) anschliessen. SROs sind branchennahe Aufsichtsgremien, die von der FINMA genehmigt werden und die Einhaltung der GwG-Pflichten ihrer Mitglieder überwachen. Sie erlassen eigene Reglemente, konkretisieren damit die gesetzlichen Vorgaben und führen regelmässige Prüfungen durch.
Wer bereits einer SRO angeschlossen ist, kann die Mitgliedschaft in der Regel auf die neue Tätigkeit ausweiten. Für alle anderen gilt eine harte Frist: Das SRO-Gesuch muss spätestens zwei Monate nach Inkrafttreten – also bis zum 1. Dezember 2026 – eingereicht sein. Wer abwartet, gerät schnell in eine rechtlich heikle Zone.
Alle Namen, Orte und Zahlen sind fiktiv. Der Sachverhalt ist einem typischen KMU-Szenario nachempfunden.
Die Alpenview Treuhand GmbH in Zug ist ein kleines Beratungsunternehmen mit sieben Mitarbeitenden. Kerngeschäfte sind Buchführung, Steuerberatung und – seit einigen Jahren – gelegentliche Begleitung von Immobilientransaktionen für Unternehmenskunden.
Da Alpenview für einzelne Kunden Treuhandkonten führt, gilt sie bereits heute als Finanzintermediärin und ist einer SRO angeschlossen.
Das Unternehmen ist gut aufgestellt. Die bestehende GwG-Welt ist übersichtlich: Die FI-Pflichten kennt man, die SRO-Jahresprüfung läuft routiniert. Der Geschäftsführer geht deshalb davon aus, dass „GwG für uns schon immer gegolten hat“ – und sieht keinen besonderen Handlungsbedarf. Genau das ist der Irrtum. Die Revision betrifft Alpenview in einer neuen Rolle: als Beraterin mit eigenständigen, tätigkeitsbezogenen Pflichten im Immobiliengeschäft.
Im August 2026 meldet sich ein neuer Kunde: die Cascara International Holding S.A., eine Holdinggesellschaft mit Sitz in Panama. Sie sucht einen lokalen Berater für den Kauf einer Gewerbeliegenschaft im Kanton Zürich. Kaufpreis laut Interessenbekundung: CHF 8,2 Millionen.
Alpenviews Geschäftsführer sieht zunächst wenig Anlass zur Beunruhigung. Die Liegenschaft sei bereits gefunden, der Kaufvertrag weitgehend ausgehandelt. Alpenview solle nur noch „das Steuerliche und die organisatorische Begleitung“ übernehmen.
Die GwG-Prüfung zeigt jedoch: Hier liegt eine pflichtige Beratungstätigkeit nahe.
Erstens liegt der Kaufpreis deutlich über CHF 5 Millionen. Zweitens handelt es sich um eine Holdinggesellschaft ohne erkennbare operative Tätigkeit. Drittens beschränkt sich Alpenviews Rolle nicht auf eine passive Nebenleistung, sondern umfasst transaktionsnahe Beratung.
Damit greift der zentrale Punkt der Revision: Alpenview wird nicht wegen Geldbewegung erfasst, sondern wegen kausaler Mitwirkung.
Als Finanzintermediärin war Alpenview bereits GwG-pflichtig. Neu ist aber die zweite, eigenständige Unterstellungsgrundlage: die Tätigkeit als Beraterin in einem Immobiliengeschäft.
Cascara International ist eine juristische Person. Also: Wer ist die wirtschaftlich berechtigte Person (UBO)?
Das Handelsregister in Panama weist eine Direktorin aus. Wer tatsächlich wirtschaftlich hinter der Gesellschaft steht, ist daraus nicht ersichtlich. Auf Nachfrage erklärt die Direktorin schriftlich, sie handle „im Auftrag der Begünstigten“ – ohne Namen zu nennen.
Das neue Schweizer Transparenzregister hilft in diesem Moment nicht weiter: Als ausländische Gesellschaft wird Cascara International erst dann im Zusammenhang mit Schweizer Grundeigentum relevant, wenn die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind.
Alpenview fordert deshalb formell die Offenlegung des UBO und geeignete Nachweise. Ohne Identifikation der wirtschaftlich berechtigten Person darf das Mandat nicht angenommen werden. Die Direktorin einfach als UBO zu akzeptieren, wäre nicht prüfungstauglich. Sie ist Organ der Gesellschaft, aber nicht automatisch die wirtschaftlich berechtigte Person.
In der Zwischenzeit analysiert Alpenview das Geschäft risikobasiert. Die Befunde verdichten sich:
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Offshore-Holding ohne erkennbare operative Tätigkeit |
✗ Hohes Risiko |
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Kaufpreis von CHF 8,2 Mio. liegt ~23% über geschätztem Ertragswert |
✗ Hohes Risiko |
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Kein klarer wirtschaftlicher Bezug der Käuferin zur Schweiz |
✗ Erhöhtes Risiko |
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zunächst verweigerte UBO-Identifikation |
✗ Hohes Risiko |
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Drängeln auf raschen Abschluss ("Vertrag muss diesen Monat unterschrieben sein") |
✗ Warnsignal |
Das Ergebnis: hohes Risiko.
Damit ist vertiefte Abklärung Pflicht, nicht Option. Alpenview muss Herkunft der Mittel, wirtschaftlichen Zweck, Eigentümerstruktur und Risikohintergrund dokumentiert prüfen.
Eine blosse Ablage der vorhandenen Unterlagen würde nicht genügen.
Nach Ablauf der gesetzten Frist meldet sich D.K. aus Almaty, Kasachstan, als wirtschaftlich Berechtigter. Er legt eine einfache schriftliche Erklärung vor, aber keine belastbaren Belege.
Bei der Recherche stellt Alpenview fest: D.K. war bis 2021 stellvertretender Minister in Kasachstan. D.K. ist damit eine politisch exponierte Person. Das verändert die Risikobeurteilung erheblich.
Bei PEP-Bezug sind vertiefte Abklärungen erforderlich. Insbesondere muss die Herkunft der Mittel plausibel belegt werden. Zudem braucht es eine bewusste Entscheidung auf geeigneter Verantwortungsebene, ob das Mandat überhaupt angenommen oder fortgeführt werden kann.
Auf detaillierte Nachfrage zur Mittelherkunft und zum Investitionszweck reagiert D.K. nicht mehr. Damit ist der Punkt erreicht, an dem Alpenview das Mandat nicht seriös fortführen kann.
Damit ist der Fall aber nicht erledigt.
Wenn der Abbruch erfolgt, weil sich Verdachtsmomente verdichtet haben, muss eine Meldung an die MROS geprüft werden. Im vorliegenden Fall entscheidet Alpenview nach interner Eskalation, eine Meldung zu erstatten.
Ab diesem Zeitpunkt gilt höchste Vorsicht.
Gegenüber dem Kunden, dem Notar oder anderen Beteiligten darf Alpenview keine Hinweise geben, die auf eine Meldung oder deren Prüfung schliessen lassen. Nicht „Compliance-Bedenken“, nicht „interne Eskalation“, nicht „wir mussten das melden“.
Die Kanzlei dokumentiert den Fall intern, trennt die relevanten Unterlagen korrekt ab und stellt sicher, dass die Kommunikation kontrolliert erfolgt.
Der Praxisfall zeigt die typische Eskalationslogik: Mandat, Offshore-Struktur, unklarer UBO, PEP- und Mittelherkunftsrisiko – und am Ende die Frage nach MROS-Meldung und Tipping-off-Verbot.
Der Fall zeigt dem Unternehmen, dass die bisherige Compliance-Struktur für die neue Rechtslage nicht ausreicht.
Alpenview passt deshalb fünf Bereiche an.
Neu wird jedes Immobilienmandat zuerst auf FI-Rolle, Beraterrolle, Ausnahme und Risikostufe geprüft.
Alpenview informiert ihre bestehende SRO, dass sie künftig auch als Beraterin nach revidiertem GwG tätig ist. Die Mitgliedschaft muss nicht zwingend neu begründet, aber das Tätigkeitsprofil angepasst werden.
Für Immobilienmandate wird ein separater Prozess für Kundenidentifikation, UBO-Feststellung, Transparenzregisterabgleich und Risikobeurteilung eingeführt.
Alle Mitarbeitenden werden zu Beraterpflichten, Risikosignalen, PEP-Bezug, MROS-Meldung und Tipping-off-Verbot geschult.
Alle Abklärungen, Entscheidungen, Kommunikationsschritte und Eskalationen werden nachvollziehbar dokumentiert und aufbewahrt.
Was dieser Fall zeigt
Die neuen GwG-Pflichten betreffen nicht nur grosse Beratungshäuser. Auch kleine Treuhandbüros, Immobilienakteure und spezialisierte Beratungsunternehmen können erfasst sein.
Ein bestehender SRO-Anschluss als Finanzintermediär kann den Übergang erleichtern. Er ersetzt aber nicht die inhaltliche Anpassung der Prozesse.
Die kritischste Pflicht ist oft nicht die Identifikation selbst. Kritisch ist die richtige Eskalation: Wann wird aus einem unklaren Mandat ein Verdachtsfall? Wer entscheidet? Was wird dokumentiert? Was darf extern noch gesagt werden?
Frühzeitig standardisierte Mandatsannahmeprozesse kosten wenig. Im Ernstfall schützen sie viel.
Der Zeitplan bis Oktober 2026 ist straff, aber machbar – wenn jetzt begonnen wird.
Sofort – Grundlagenklärung
✓ Wirken wir berufsmässig an Immobilientransaktionen mit?
✓ Sind unsere Tätigkeiten rein administrativ, beurkundend oder transaktionsnah beratend?
✓ Kommen Share Deals, Sitzgesellschaften oder ausländische Strukturen vor?
✓ Liegt der Transaktionswert über CHF 5 Millionen?
✓ Wird der Kaufpreis vollständig über eine beaufsichtigte Bank abgewickelt?
✓ Gibt es Konstellationen, in denen keine Ausnahme greift?
Bis Herbst 2026 – Struktur aufbauen
✓ SRO-Zugehörigkeit klären und Gesuch vorbereiten
✓ Mandatsannahmeprozess auf GwG-Kompatibilität prüfen
✓ KYC- und UBO-Prozess aufsetzen
✓ Transparenzregister in die Prüfung integrieren
✓ Risikokriterien für Immobiliengeschäfte definieren
✓ Vorgehen für Share Deals und Sitzgesellschaften festlegen
✓ PEP- und Sanktionsscreening organisieren
✓ Eskalationsweg für Verdachtsfälle definieren
Bis Oktober 2026 – Go-live vorbereiten
✓ interne Richtlinien verabschieden
✓ Zuständigkeiten festlegen
✓ Mitarbeitende schulen
✓ Dokumentationsstandard definieren
✓ Aufbewahrung regeln
✓ MROS-Prozess vorbereiten
✓ Kommunikation bei Mandatsabbruch festlegen
✓ Tipping-off-Verbot praktisch trainieren
Die wichtigste operative Erkenntnis liegt nicht in der Länge der Pflichtenliste. Sie liegt in der ersten Weichenstellung jedes Mandats.
Wer früh und dokumentiert klärt, ob ein Immobiliengeschäft überhaupt erfasst ist, hat den grössten Teil der neuen Anforderung im Griff.
Ein Teil des Alltagsgeschäfts wird durch Ausnahmen von vornherein herausfallen. Der Aufwand konzentriert sich auf die risikobehafteten Fälle: grössere Transaktionen, komplexe Strukturen, Share Deals, Sitzgesellschaften, PEP-Bezug, unklare UBOs, ungewöhnliche Mittelherkunft oder auffälliger Zeitdruck.
Wer diese Triage sauber beherrscht, schützt sich doppelt: vor unnötigem Aufwand bei einfachen Fällen und vor gefährlicher Untererfassung bei risikobehafteten Mandaten.
Ein nachvollziehbar dokumentierter Risikoentscheid ist im Ernstfall die beste Absicherung – auch dort, wo am Ende keine Meldung erfolgt.
Viele Unternehmen im Immobilienumfeld wissen, dass mit der GwG-Revision neue Pflichten kommen. Die eigentliche Herausforderung liegt aber nicht im Wissen, sondern in der Umsetzung.
Welche Mandate sind erfasst? Welche fallen unter eine Ausnahme? Wer ist verantwortlich? Welche UBO-Prüfung ist erforderlich? Wann braucht es eine Eskalation? Wie wird dokumentiert? Wie wird verhindert, dass Mitarbeitende im Verdachtsfall zu viel sagen?
DATA Security unterstützt Makler, Treuhänder, Notare, Beratungsunternehmen und weitere Immobilienakteure dabei, die neuen GwG-Anforderungen strukturiert, risikobasiert und prüfungstauglich aufzusetzen.
Im Zentrum steht nicht mehr ein einzelnes Formular, sondern ein funktionierender Prozess:
Triage von Immobilienmandaten
KYC- und UBO-Prüfung
Risikoeinstufung
Transparenzregister-Abgleich
PEP- und Sanktionsscreening
MROS-Eskalation
Tipping-off-Regeln
Schulung und Dokumentation
So wird aus einer neuen gesetzlichen Pflicht ein beherrschbarer Ablauf.
Oder einfacher gesagt:
Sie begleiten Immobilientransaktionen. Wir helfen, die GwG-Pflichten prüfungstauglich zu organisieren.
Die GwG-Revision verändert den Immobilienbereich grundlegend. Wer künftig an bestimmten Immobilientransaktionen kausal mitwirkt, kann in die Pflicht geraten – auch ohne selbst Geld zu bewegen.
Damit rückt ein neuer Moment ins Zentrum: die Mandatsannahme.
Hier entscheidet sich, ob ein Geschäft erfasst ist, ob eine Ausnahme greift, ob eine UBO-Prüfung nötig ist, ob erhöhte Risiken vorliegen und ob interne Eskalation erforderlich wird.
Für Immobilienakteure ist das kein Grund zur Panik. Aber es ist ein Grund, jetzt zu handeln.
Wer früh klare Prozesse schafft, Mitarbeitende schult, Risikosignale definiert, Transparenzregister und UBO-Prüfung integriert und das Tipping-off-Verbot praktisch beherrscht, gewinnt nicht nur Rechtssicherheit. Er schützt auch Mandanten, Mitarbeitende und die eigene Organisation.
Die neue Regel lautet: Nicht erst der Geldfluss zählt. Schon die Mitwirkung kann Pflicht sein.
Rechtsstand: 27. Juni 2026. Dieser Artikel gibt einen Überblick und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Compliance-Beratung. Gesetzestexte sind anhand der amtlichen Rechtssammlung (www.fedlex.admin.ch) zu verifizieren. Der Praxisfall ist fiktiv; alle Namen, Zahlen und Sachverhaltsdetails dienen der Illustration.